年限、利率、还款方式解惑
每个人都希望经营贷有长年限,2021年前也确实有房贷那么长达30年的产品,却在2021年后一刀切下调至三年(十年二十年授信并不是单笔贷款年限,涉嫌挂羊头卖狗肉)。随着调控结束,目前很少见到十年期和五年期产品。对于真正的经营来说,三年已经够长了,往往一年后就开始换其他银行产品。
但不是每个人都有这种认知,大多数人会拿房贷的使用周期来做比较,提前还款一般都在五年左右,三年续贷会让他们很恐慌,有五年十年作为安全垫,他们就比较能放心使用资金。
【资料图】
这是市场上目前均衡的产品之一,首先年限满足了人们安全感的需求,其次是利率极其有吸引力,五年期挂钩的是一年期 LPR 利率,即利率可达3.65%-0.4=3.2%,十年期挂钩的是五年期 LPR 利率,即利率可达4.3%-0.85=3.45%;二押3.55%,也是市场!
还有还款方式,如果年限是五年和十年,那还款方式就自然是先息后本和等额本息气球贷两种。
先息后本很好理解,月供很好计算:本金*年化利率/12,以500W为例,利率为五年期的3.2%,则月供为500W*3.2%/12=13333.33元,压力极小,现金流很友好。
那么气球贷怎么理解?以这款产品举例:按照五年等额本息计算月供,没有人能承受高月供,因此银行会按照20年等额本息计算月供,大幅降低了还款压力。但是注意,还到第60个月到期时,剩余所有本金要一次性还清(或者续贷不全额还本,继续按原来月供还下去),本金还清后也没有利息产生了,所以叫"利随本清"。这样做的好处是,既不违反监管要求的经营贷短期规定,也能让客户容易接受这个年限和月供,
更准确地讲,我认为气球贷可以冠之以" T 形贷"甚至"蘑菇贷",会更加形象,但是我们就按照约定俗成的叫法称之为"气球贷"。如图所示:(下面一竖代表每个月的月供,长达60个月,而上面一横应该特别长代表未还的本金)
细则
利率:一口价,一押3.2%/3.45%;二押3.55%年限:20年授信,每五年/十年续贷,不强制要求还本;二押长五年额度:1000万,二押1000万封顶(注:二押要求原按揭还款满18个月,超过500万需要抵押物和个人评级在 B 级以上),七成(有备用房),二押六成﹣按揭余额(本行按揭可按七成减);备用房认可借款人和配偶外地有产证的房产,以及直系亲属上海的房产
还款方式:有四种方式可以选择,1、先息后本,三年内只付息,三年到期续贷;2、等额本息,真正五年期,按20年气球贷等额本息;3、真正十年期,前三年只付息+后七年气球贷按20年等额本息;4、真正十年期,气球贷按20年等额本息放款:第三方法人股东个人账户受理标准:公司:成立半年、一年+持股时间满半年、一年(半年需要经营情况较好);包邮区真实经营公司可以受理开户:不用开对公户产证日期:产证时间半年、一年,一手期房和赠与不限房产:全上海都可以做(包括崇明)可受理40年房龄;房价300万以上,郊区200万以上;房龄超30年,六成,只做一押主贷人和产权人:22-65岁;18-70岁(超过70岁可以特批);外籍和港澳台都可以主贷;流水:贷前流水要求不高,个人流水+对公开票,体现经营痕迹,有发票佐证佳。经营场所:商业办公地、居家办公(需三个月之前的发票佐证)征信:逾期不得连续四次;征信查询次数两个月不能超过四次;信用贷和小贷多影响征信评级。贷后管理:通常大家都在放款后就觉得万事大吉了,但对银行来说,这才是工作的开始,它要确保这笔资金正规使用,并且借款人有充足的还款能力,要经常维持经营痕迹,选择良好的企业服务平台。
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